Vlada Kantona Sarajevo utvrdila je Nacrt zakona o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade i uputila ga u skupštinsku proceduru.

Kako objašnjavaju iz Ministarstva komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS, izradi ovog zakonskog rješenja pristupilo se zato što se kroz primjenu dosadašnjeg zakona, posebno kroz nadzor nad primjenom, koji vrši Ministarstvo, ukazala potreba da se na precizniji način, a u skladu sa Zakonom o stvarnim pravima reguliše nadležnost iz oblasti upravljanja zajedničkim dijelovima zgrade, kako Kantona Sarajevo, tako i jedinica lokalne samouprave, utvrde obaveze etažnih vlasnika, upravnika i predstavnika etažnih vlasnika.

Više od polovine zakona

Predloženim zakonskim rješenjima mijenja se više od polovine članova Zakona o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade.

Ministarstvo je zbog značaja ovog nacrta zakona i broja subjekata na koji se direktno isti odnosi, sačinilo Prednacrt zakona i uputilo ga na konsultacije značajnom broju subjekata, a s ciljem što kvalitetnije pripreme i izrade Nacrta zakona.

Osim toga, kao razlog za donošenje ovog zakona su i pojedini zaključci Skupštine Kantona Sarajevo kojima su predlagana određena rješenja.

Predloženim zakonskim rješenjima je, u skladu sa Zakonom o stvarnim pravima nadležnost za određivanje prinudnog upravnika i određivanje minimalne naknade, utvrđena kao obaveza jedinica lokalne samouprave, a ne obaveza Vlade KS i resornog ministarstva, jer je poslije donošenja Zakona iz 2017. godine ovo pitanje višestruko problematizirano i kroz zastupnička pitanja i inicijative Skupštine KS, uz isticanje da je time bio povrijeđen Zakon o stvarnim pravima i Zakon o principima lokalne samouprave FBiH.

- Također, iz dosadašnje prakse vidljivo je da se funkcija prinudnog predstavnika etažnih vlasnika nije pokazala djelotvornom i istom nije ostvaren cilj animiranja etažnih vlasnika da sami biraju predstavnika etažnih vlasnika i upravnika, te odlučuju o upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova zgrade, te ovim zakonom nije propisano postavljanje prinudnog predstavnika etažnih vlasnika za zgrade u kojima nije izabran predstavnik etažnih vlasnika, već je obaveza upravnika da u tom slučaju obavlja samo poslove održavanja zajedničkih dijelova zgrade koji su kao obavezni, regulisani drugim propisima, kao i poslove hitne intervencije - objašnjavaju iz Ministarstva.

Pravo etažnih vlasnika

Nacrtom zakona propisuje se da ugovor između etažnih vlasnika i upravnika potpisuje odgovorno lice upravnika i etažni vlasnici posebnih dijelova čija je ukupna korisna površina veća od 50 posto, a ne samo predstavnik etažnih vlasnika, kako je  regulisano postojećim zakonom.

Predloženim rješenjima u Nacrtu zakona se propisuje pravo etažnih vlasnika da biraju predstavnika etažnih vlasnika za svaki ulaz u zgradi, a ne za zgradu kao građevinsku cjelinu, kako je propisano u važećem zakonu i na ovaj način se stvara mogućnost efikasnije kontrole naplate i utroška finansijskih sredstava od upravnika.

S ciljem stvaranja mogućnosti da upravnik može biti fizičko lice, ovim zakonom se propisuje i mogućnost da etažni vlasnici organizuju udruženje etažnih vlasnika jedne ili više zgrada, a koje se upisuje u registar u skladu sa Zakonom o udruženjima i fondacijama Federacije Bosne i Hercegovine.

- Nacrtom zakona je propisan prekršaj za etažne vlasnike koji ne plaćaju minimalnu naknadu, a na višegodišnje zahtjeve etažnih vlasnika koji savjesno izvršavaju svoje obaveze i koji su ugroženi zbog višegodišnjeg neplaćanja minimalne naknade od nesavjesnih etažnih vlasnika, što može dovesti do ugrožavanja zdravlja ljudi i imovine, te samim tim i ugrožavanja javnog interesa. Ovo tim prije ako se ima u vidu dužina trajanja postupaka za naplatu ovih potraživanja na sudu. Ovakva zakonska rješenja predviđena su i u nekim drugim kantonima u FBiH, kao i u zemljama u okruženju" - objašnjavaju iz Ministarstva.

Nedovoljno razvijena svijest

Kako zaključuju, praćenje ove oblasti, u periodu od 20 godina, ukazuje na nedovoljno razvijenu svijest i spoznaju etažnih vlasnika da su oni ti koji su u obavezi da vrše upravljanje i održavanje zajedničkih dijelova zgrade, da regulišu svoje međusobne odnose posebnim ugovorom.

Ukoliko to ne učine, da će na zahtjev svakog etažnog vlasnika, sud u vanparničnom postupku urediti te odnose, da je, nažalost, većina etažnih vlasnika nezainteresirana za odlučivanje o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade, iako se radi o ugovornom odnosu između etažnih vlasnika i upravnika, te da je u tom pravcu nužno da oni shvate da je to njihova obaveza kao i svakog vlasnika individualnog stambenog objekta, a ne obaveza Kantona ili jedinice lokalne samouprave.